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廣西壯族自治區物業管理條例

來源:廣西億翔榮 發布時間: 2014-6-13 8:40:02

廣西壯族自治區人大常委會公告

(十一屆第59號)

  《廣西壯族自治區物業管理條例》已由廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于20121130日修訂通過,現將修訂后的《廣西壯族自治區物業管理條例》公布,自201311日起施行。

  廣西壯族自治區人民代表大會常務委員會

  20121130

廣西壯族自治區物業管理條例

2001526日廣西壯族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過

根據200463日廣西壯族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第八次會議《關于修改〈廣西壯族自治區物業管理條例〉的決定》修正

20121130廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂)

  第一章 總則

  第二章 業主、業主大會及業主委員會

  第三章 物業服務

  第四章 物業的管理

  第五章 物業的使用

  第六章 物業的維護

  第七章 法律責任

  第八章 附則

第一章 總則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,保障物業的合理使用,改善人居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及有關法律、行政法規的規定,結合本自治區實際,制定本條例。

  第二條 本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

  本條例所稱的物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條 自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本自治區物業管理活動的監督管理工作。

  設區的市、縣級人民政府房產行政主管部門,負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  公安、民政、司法行政、城鄉規劃、環境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監督等有關部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。

  第四條 鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下,具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,協調物業服務與社區管理、社區服務的關系,調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。

  村民委員會、居民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好與物業管理有關的工作。

  第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,規范行業行為,維護市場秩序和公平競爭,促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務,推動物業管理行業健康發展。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

  第六條 本條例所稱的業主包括:

 。ㄒ唬┓课菟袡嘧C記載的房屋所有權人;

 。ǘ┮罁吨腥A人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人;

 。ㄈ┥形崔k理房屋所有權登記,但基于一定的法律事實,已經合法占有房屋的人。

  第七條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

 。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

 。ǘ┨嶙h召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

 。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議;

 。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議,行使投票權;

 。ㄎ澹┻x舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

 。┍O督業主委員會的工作;

 。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同;

 。ò耍⿲ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

 。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

 。ㄊ┓、法規規定的其他權利。

  第八條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

 。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則;

 。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

 。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

 。ㄋ模┌凑諊液妥灾螀^有關規定交納專項維修資金;

 。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用;

 。┓、法規規定的其他義務。

  第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。

  業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

  第十條 交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已滿兩年的,建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房產行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料:

 。ㄒ唬I主房屋所有權權屬清冊;

 。ǘ┙ㄔO用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件;

 。ㄈ┓课萁ㄖ⒐を炇蘸细窦案綄僭O施設備交付使用備案證明;

 。ㄋ模┪飿I服務用房配置證明;

 。ㄎ澹┢渌匾奈募Y料。

  建設單位未及時書面報告的,已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名向縣級人民政府房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面要求。

  房產行政主管部門收到建設單位書面報告或者業主書面要求后,應當及時告知并會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業主大會會議。

  第十一條 鄉鎮人民政府或者街道辦事處收到房產行政主管部門告知后,應當及時組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

  業主大會籌備組由建設單位、業主、房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二;I備組組長由鄉鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

  籌備組應當自成立之日起十五日內將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告,并自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

  第十二條 業主大會籌備組履行下列職責:

 。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

 。ǘ⿺M定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案;

 。ㄈ┐_認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

 。ㄋ模⿺M定首屆業主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單;

 。ㄎ澹┐_定首次業主大會會議表決規則;

 。┱匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

  前款第一項、第二項、第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域公告。

  設區的市人民政府房產行政主管部門應當公布管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則示范文本。

  第十三條 下列事項由業主大會決定:

 。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則;

 。ǘ┻x舉、更換業主委員會成員,決定業主委員會的任期;

 。ㄈ┻x聘和解聘物業服務企業;

 。ㄋ模┗I集和使用專項維修資金;

 。ㄎ澹└慕、重建建筑物及其附屬設施;

 。┐_定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

 。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛;

 。ò耍├霉灿胁糠诌M行經營以及經營收益的分配與使用;

 。ň牛┡鷾蕵I主委員會工作規則;

 。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

 。ㄊ唬└淖兒统蜂N業主委員會不適當的決定;

 。ㄊ┓、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

  決定前款第四項、第五項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第十四條 業主大會每年至少召開一次會議,由業主委員會召集。

  業主委員會不履行召集業主大會會議職責的,業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處協調督促召開業主大會會議。

  有下列情形之一的,業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定召集業主大會臨時會議:

 。ㄒ唬┌l生重大事故或者緊急事件,需要及時處理;

 。ǘ┌俜种陨蠘I主就物業管理共同事項提議;

 。ㄈI主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一,或者業主委員會主任辭職、離職,或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職;

 。ㄋ模I主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。

  第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生,執行業主大會決定的事項,履行法律、法規規定的職責,接受業主的監督。

  業主委員會由五至十五人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任,每屆任期不超過五年,可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意。

  業主大會、業主委員會的決定,對全體業主具有約束力。

  第十六條 經業主大會決定,可以從下列渠道籌集經費用于業主委員會開展工作:

 。ㄒ唬⿵奈飿I共有部分經營所得收益中按一定比例提;

 。ǘI主自愿捐贈; 

 。ㄈ┢渌戏ǚ绞。

  工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的工作補貼,由業主大會決定。業主委員會應當每半年向業主公布收支情況。

  第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的縣級人民政府房產行政主管部門和鄉鎮人民政府或者街道辦事處備案,并書面告知相關居民委員會、村民委員會:

 。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉情況;

 。ǘI主委員會組成人員名單及其基本情況;

 。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則;

 。ㄋ模I主大會會議記錄和會議決定。

  第十八條 業主委員會應當建立定期接待制度,接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

  業主委員會應當建立工作記錄制度,做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄,并建立工作檔案。

  業主委員會應當建立信息公開制度,及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

  第十九條 業主委員會任期屆滿九十日前,應當召集業主大會會議進行換屆選舉。

  業主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的,業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉;逾期不進行的,鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當及時協調組織業主召開業主大會會議,進行換屆選舉。

  第二十條 業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內,鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。

  第二十一條業主大會、業主委員會應當配合所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督。

  第二十二條業主委員會成員有下列情形之一的,經百分之二十以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議,業主委員會在收到書面提議的三十日內召集業主大會會議決定是否終止其成員資格:

 。ㄒ唬┎宦男袠I主委員會成員職責、業主義務且拒不改正的;

 。ǘ┣址钙渌麡I主合法權益的;

 。ㄈ┰谖飿I管理活動中謀取私利的;

 。ㄋ模┮蚱渌虿贿m合繼續擔任業主委員會成員的。

  業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的,應當補選。

第三章 物業服務

  第二十三條從事物業服務活動的企業,應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書,并在資質證書許可范圍內承接物業服務。

  從事物業管理的人員,應當按照國家規定取得職業資格證書。

  第二十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

  業主大會選聘物業服務企業,可以要求物業服務企業提供誠信記錄。

  物業服務企業接受聘請從事物業服務,應當與聘請方訂立物業服務合同。

  第二十五條物業服務合同(含前期物業服務合同)應當包含以下內容:

 。ㄒ唬┪飿I管理的區域范圍;

 。ǘ┕灿貌课、共用設施設備的使用、管理和維護;

 。ㄈ├霉灿貌课、共用設施設備經營的范圍、收益分配比例;

 。ㄋ模┕簿G化的養護和公共區域的保潔;

 。ㄎ澹┕仓刃虻木S護、車輛停放的管理和安全防范的措施;

 。┪飿I服務的質量標準和收費方式、標準;

 。ㄆ撸┪飿I服務用房的配置、使用、維修和管理;

 。ò耍┭b飾裝修管理服務;

 。ň牛┪飿I服務檔案和物業檔案的保管;

 。ㄊ⿲m椌S修資金的管理與使用;

 。ㄊ唬╇p方的權利和義務;

 。ㄊ┖贤谙;

 。ㄊ┖贤K止、解除條件;

 。ㄊ模┻`約責任;

 。ㄊ澹┢渌马。

  自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務合同的示范文本。

  第二十六條物業服務應當符合下列要求:

 。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同、國家和自治區有關物業服務的規范,實施物業服務;

 。ǘ┰跇I主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

 。ㄈ└鶕飿I管理區域實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務,建立健全安全防范應急預案等各項管理制度,做好物業管理區域內的安全防范工作;

 。ㄋ模┒ㄆ趯ξ飿I的共用部位、共用設施設備進行養護,發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時,應當立即采取保護措施,并按照物業服務合同約定進行維修;

 。ㄎ澹┳龊梦飿I維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄,定期向業主公布物業服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況,妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊;

 。┞犎I主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

 。ㄆ撸┌l現違反本條例或者管理規約的行為,立即進行勸阻、制止,并向業主委員會和有關行政管理部門報告,配合有關行政管理部門的執法工作;

 。ò耍┓、法規規定和物業服務合同約定的其他要求。

  第二十七條有下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業服務:

 。ㄒ唬┪飿I服務合同終止;

 。ǘ┪飿I服務合同解除;

 。ㄈ┪飿I服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。

  第二十八條終止或者解除物業服務合同,應當依據合同履行告知義務;合同未約定告知期限的,應當提前六十日告知。

  自物業服務合同終止或者解除之日起十日內,物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜:

 。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十條規定的全部物業檔案;

 。ǘ┮平晃飿I服務中形成的物業服務檔案;

 。ㄈ┮平晃飿I服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物;

 。ㄋ模┮平晃飿I共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料;

 。ㄎ澹┣逅泐A收、代收和欠收的有關費用;

 。┢渌唤邮马。

  物業服務企業未辦理退出交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

  第二十九條物業服務企業退出物業管理區域時,業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的,業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。

  第三十條 物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動:

 。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I共用部位、共用設施設備規劃用途;

 。ǘ┥米栽S可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳;

 。ㄈ┥米栽O置營業攤點;

 。ㄋ模┦杖∥唇泝r格主管部門核準的費用;

 。ㄎ澹┥米栽S可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用;

 。┫驑I主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;

 。ㄆ撸┥米蕴岣吖曹囄煌\囐M標準;

 。ò耍┢渌c物業服務無關的活動。

  第三十一條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育,根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常檢查等情況,建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案,并向社會提供查詢服務。

第四章 物業的管理

  第三十二條劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素,由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

  建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的,在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

  影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的,不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

  第三十三條商品房的建設單位在辦理銷售手續前,應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料,向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內,按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。

  物業管理區域劃定后,建設單位在銷售房屋時,應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括:

 。ㄒ唬┪飿I管理區域的范圍;

 。ǘ┑厣系叵挛飿I共用部位名稱、位置和面積;

 。ㄈ┕矆鏊、公共綠化的面積和位置;

 。ㄋ模┕曹囄粩盗亢臀恢;

 。ㄎ澹┑叵率、底層架空層面積及其權屬;

 。┪飿I服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置;

 。ㄆ撸┕灿迷O施設備名稱及其權屬;

 。ò耍┢渌枰魇镜膱鏊驮O施設備。

  第三十四條建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積,并納入建設計劃,同步設計、同步施工、同步交付使用。

  物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二,且不少于八十平方米。

  物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋,具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

  第三十五條商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務,并制定臨時管理規約。

  投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業,經縣級人民政府房產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

  第三十六條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,并在合同簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。

  建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時,應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約,履行前期物業服務合同。

  第三十七條新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任,并在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。

  物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

  第三十八條自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用,由物業建設單位承擔;自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用,由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時,除物業銷售合同另有約定外,物業服務企業不得向買受人收取任何費用。

  第三十九條臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。

  第四十條 建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時,應當一并移交下列物業檔案資料:

 。ㄒ唬┙ㄔO項目的各種批準文件;

 。ǘ└黝惤ㄖ、場地、設施設備的清單;

 。ㄈ┛⒐た偲矫鎴D,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

 。ㄋ模┰O施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

 。ㄎ澹┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件;

 。I主共有的房屋、場地、設施設備清單;

 。ㄆ撸┢渌嚓P資料。

  新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格后九十日內,將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。

  第四十一條建設單位在向業主交付物業前,應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。

  第四十二條建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。

  建設單位用于銷售的車庫、車位,應當與房屋同步銷售,并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案,但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

  第四十三條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位,應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。

  車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時,建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。

  違反第二款規定的,房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。

  第四十四條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度,對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴,應當及時受理,并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門和單位職責的,應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。

  業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的,可以自行協商解決;可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解;可以依法向人民法院提起訴訟。

  第四十五條縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

  物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集,價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。

  物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

 。ㄒ唬I主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題;

 。ǘ┪飿I服務企業在變更交接過程中出現的問題;

 。ㄈ┪飿I管理區域內發生的重大糾紛、突發事件;

 。ㄋ模┪飿I管理區域內的收費爭議問題;

 。ㄎ澹┪飿I管理與社區管理的銜接和配合;

 。┢渌枰獏f調解決的重大事項。

第五章 物業的使用

  第四十六條業主、物業使用人使用物業,禁止下列行為:

 。ㄒ唬⿹p壞、拆改房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;

 。ǘ┣终蓟蛘邠p壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;

  ()存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質;

 。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物;

 。ㄎ澹┣终季G地,毀壞綠化;

 。╇S意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物,往樓下拋棄物品;

 。ㄆ撸┡欧懦^規定標準的噪聲;

 。ò耍╇S意停放車輛,妨礙消防通道和道路暢通;

 。ň牛┻`反規定飼養動物,影響物業管理區域的衛生和居民的正常生活;

 。ㄊ⿵氖挛:怖婧颓趾λ撕戏嘁娴幕顒;

 。ㄊ唬┓、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

  對違反前款規定的行為,其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。

  第四十七條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

  轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內,將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

  第四十八條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業,遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人,并進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修,還應當取得業主的書面同意。

  第四十九條業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。

  物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施設備和物業服務用房,除因特殊情況并經業主大會同意和依法辦理有關手續外,不得改變用途。

  第五十條 物業服務收費按照不同物業的使用性質和特點,實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類的物業服務收費,實行政府指導價;其他物業的物業服務收費,實行市場調節價。

  實行政府指導價的,設區的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門,根據普通住宅類型、服務內容、服務水平、服務成本和物價指數變動等情況,分類制定相應的基準價和浮動幅度,定期向社會公布。具體的物業服務收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

  物業服務收費的具體管理辦法,按照國家和自治區的有關規定執行。

  縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門,加強對物業服務收費的監督。

  第五十一條物業服務企業違反規定和物業服務合同,擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的,業主有權拒絕。

  業主違反物業服務合同約定不按時足額交納物業服務費的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

第六章 物業的維護

  第五十二條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家和自治區有關規定交納住宅專項維修資金。

  住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,按照國家和自治區的有關規定執行。

  第五十三條物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用,由建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用,按照下列規定承擔:

 。ㄒ唬I主專有部分由業主承擔;

 。ǘI主共用部位、共用設施設備,由業主按照專有部分建筑面積分攤,從專項維修資金中支付,屬于人為損壞的,費用由責任人承擔;

 。ㄈ┪飿I管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備部分,按照有關規定承擔。

  第五十四條維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時,相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。

  第五十五條物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置相應的警示標志,采取具體防范措施,并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

第七章 法律責任

  第五十六條建設單位違反本條例第十條第一款規定,不按照規定時間向房產行政主管部門提交物業交付使用書面報告和有關資料的,由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

  第五十七條物業服務企業違反本條例第二十八條第三款規定,未辦理退出交接手續擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的,由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  第五十八條物業服務企業違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規定之一的,由縣級以上人民政府房產行政主管部門或者價格主管部門按照權限處一萬元以上五萬元以下罰款;有收益的,所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

  第五十九條建設單位違反本條例第三十三條規定,不申請劃分物業管理區域或者不按照規定向買受人明示物業管理區域的,由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款。

  第六十條 縣級以上人民政府房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例,有下列情形之一的,由上級行政機關或者主管部門責令改正,并依法給予處分:

 。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例規定籌備、組織成立業主大會的;

 。ǘ┪窗凑毡緱l例規定履行監督檢查職責的;

 。ㄈ┻`反物業管理投訴處理規定的;

 。ㄋ模┌l現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

 。ㄎ澹┢渌婧雎毷、濫用職權、徇私舞弊的情形。

  第六十一條違反本條例規定的其他行為,法律、行政法規已作出處罰規定的,從其規定。

第八章 附則

  第六十二條本條例所稱“共用部位”,是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  本條例所稱“共用設施設備”,是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同,由住宅業主共有的附屬設施設備,以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備,主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  第六十三條業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積和業主人數,按照下列方法確定:

 。ㄒ唬⿲S胁糠置娣e,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算;

 。ǘ┙ㄖ锟偯娣e,按照前項的統計總和計算;

 。ㄈI主人數,按照專有部分的數量計算。建設單位尚未出售的部分,按一人計算。

  第六十四條本條例自201311日起施行。

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